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RERA रिफ़ंड या विशिष्ट अनुपालन — धारा 18, प्राधिकरण बनाम सिविल कोर्ट
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 18 के तहत होमबायर के विकल्प (परियोजना से हट कर ब्याज सहित राशि वापसी, या रह कर मासिक विलंब ब्याज) सिविल वाद में बिक्री समझौते के विशिष्ट अनुपालन (specific performance) से कैसे अलग हैं; प्राधिकरण बनाम न्यायनिर्णायक अधिकारी (रिफ़ंड/ब्याज बनाम मुआवज़ा), धारा 79 की सिविल अदालत रोक, और कब टाइटल/सेल डीड निष्पादन सिविल कोर्ट माँग सकता है। हमारी सामान्य RERA बिल्डर-देरी गाइड से अलग। केवल शैक्षिक — कानूनी सलाह नहीं।
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RERA धारा 18 — देरी पर दो विकल्प
प्रमोटर समझौते के अनुसार कब्जा देने में असफल/असमर्थ हो तो धारा 18(1) आवंटी को (क) परियोजना से हट कर निर्धारित ब्याज सहित भुगतान की गई राशि वापस लेने, या (ख) परियोजना में रह कर कब्जे तक हर महीने विलंब ब्याज लेने का अधिकार देती है। चुनाव आवंटी का है। ब्याज दरें केंद्र/राज्य RERA नियमों में निर्धारित हैं (अक्सर SBI MCLR + मार्जिन जैसे बेंचमार्क से जुड़ी — अपने राज्य RERA की अधिसूचित दर पुष्टि करें)।
प्राधिकरण बनाम न्यायनिर्णायक अधिकारी
धारा 31 की शिकायतें कई वैधानिक निर्देशों (रिफ़ंड और विलंब ब्याज सहित) के लिए विनियामक प्राधिकरण के पास जाती हैं। अधिनियम के मुआवज़ा प्रावधानों के दावे आमतौर पर न्यायनिर्णायक अधिकारी तय करता है (धारा 71, कारक धारा 72)। सुप्रीम कोर्ट की न्यूटेक आदि पंक्ति प्राधिकरण बनाम AO भूमिकाएँ स्पष्ट करती है — राज्य पोर्टल फ़ॉर्म (अक्सर Form M / N या राज्य समकक्ष) इसी विभाजन को दर्शाते हैं। सटीक फ़ॉर्म और ऑनलाइन दाखिल अपने राज्य RERA साइट से देखें।
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विशिष्ट अनुपालन — अलग राहत, अलग मंच तर्क
विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 के तहत सिविल वाद अनुबंध का पालन कराने (जैसे सेल डीड निष्पादन / सहमत शर्तों पर कब्जा) और कभी-कभी नुक़सानी माँगता है। RERA धारा 18 पंजीकृत परियोजना में कब्जा विफलता पर रिफ़ंड-या-विलंब-ब्याज के इर्द-गिर्द बनी है — हर विशिष्ट-अनुपालन डिक्री का पूर्ण विकल्प नहीं। धारा 79 उन मामलों में सिविल अदालत को रोकती है जिन्हें प्राधिकरण, AO या अपीलीय अधिकरण तय करने को सशक्त हैं, और अधिनियम के अधीन कार्रवाई के विरुद्ध कुछ निषेधाज्ञाएँ सीमित करती है। शुद्ध वैधानिक रिफ़ंड/देरी दावे इसलिए आमतौर पर RERA जाते हैं; केवल सिविल वाद में पैक करने पर धारा 79 आपत्ति आ सकती है।
कब सिविल कोर्ट विषय रह जाते हैं
जटिल टाइटल विवाद, कपटपूर्ण दस्तावेज़ रद्द करना, बँटवारा, या RERA प्रमोटर–आवंटी ढाँचे से बाहर व्यक्तियों के विरुद्ध राहत सिविल उपाय माँग सकती है। सेल डीड निष्पादन का विशिष्ट अनुपालन अभिवचन और राज्य प्रथा पर निर्भर मंच प्रश्न उठा सकता है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 के अधीन आयोगों को भी महत्वपूर्ण सुप्रीम कोर्ट निर्णयों (जैसे इंपीरियल स्ट्रक्चर्स पंक्ति) में बिल्डर–बायर विवादों में समवर्ती अधिकारिता माना गया है — रणनीति तथ्य-विशिष्ट है।
व्यावहारिक दस्तावेज़
बिल्डर–बायर समझौता / आवंटन पत्र, भुगतान रसीदें और बैंक प्रमाण, परियोजना RERA पंजीकरण संख्या, स्वीकृत नक्शे / ब्रोशर वादे, माँग पत्र, देरी संबंधी ईमेल/संदेश, और भुगतान की गई राशियों की गणना। वादाशुदा कब्जा तिथि और फोर्स मेजर खंड नोट करें — वे बहस होते हैं, स्वतः स्वीकृत नहीं।
हमारी RERA देरी गाइड से अंतर
rera-builder-delay गाइड सामान्य देरी शिकायत का परिचय है। यह पृष्ठ रिफ़ंड, प्रतीक्षा करते विलंब ब्याज, मुआवज़ा, और विशिष्ट अनुपालन क्यों अलग क़ानूनी माँग है — इसी पर केंद्रित है।
अधिवक्ता कैसे मदद कर सकता है
हम RERA शिकायत या सिविल वाद दाखिल नहीं करते, ब्याज अवॉर्ड नहीं गिनते, किसी प्राधिकरण के सामने पेश नहीं होते। अधिवक्ता (Adhiwakta) एक सुविधा मंच है, लॉ फ़र्म नहीं। हम केस दाखिल नहीं करते, किसी प्राधिकरण के सामने पेश नहीं होते और किसी परिणाम का वादा नहीं करते। अपनी स्थिति बताकर स्वतंत्र अधिवक्ता से सामान्य मार्गदर्शन के लिए ‘अधिवक्ता से पूछें’ का उपयोग करें, या तथ्य और कागज़ व्यवस्थित करने के लिए AI सहायक से शुरू करें। केवल शैक्षिक — औपचारिक कानूनी सलाह नहीं।
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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
- RERA धारा 18 में देरी पर क्या माँग सकते हैं?
- कब्जा समझौते अनुसार न मिले तो परियोजना छोड़ कर निर्धारित ब्याज सहित रिफ़ंड, या रह कर कब्जे तक मासिक विलंब ब्याज। अपने राज्य RERA नियमों से ब्याज सूत्र पुष्टि करें।
- क्या विशिष्ट अनुपालन और RERA रिफ़ंड एक हैं?
- नहीं। विशिष्ट अनुपालन सिविल कोर्ट से अनुबंध पालन (जैसे सेल डीड) कराने की माँग है। RERA 18 पंजीकृत परियोजना कब्जा विफलता पर रिफ़ंड या विलंब ब्याज पर बनी है।
- RERA धारा 79 क्या करती है?
- जिन मामलों को RERA प्राधिकरण, न्यायनिर्णायक अधिकारी या अपीलीय अधिकरण तय करने को सशक्त हैं, उनमें सिविल अदालत को वाद सुनने से रोकती है, और अधिनियम के अधीन कार्रवाई के विरुद्ध कुछ निषेधाज्ञाएँ सीमित करती है।
- रिफ़ंड कौन और मुआवज़ा कौन तय करता है?
- सुप्रीम कोर्ट द्वारा स्पष्ट RERA योजना के अनुसार रिफ़ंड और विलंब ब्याज आमतौर पर विनियामक प्राधिकरण; मुआवज़ा आमतौर पर न्यायनिर्णायक अधिकारी। राज्य के निर्धारित फ़ॉर्म उपयोग करें।
- क्या अधिवक्ता RERA शिकायत दाखिल करता है?
- नहीं। हम RERA या सिविल कोर्ट में दाखिल नहीं करते। केवल सामान्य शैक्षिक मार्गदर्शन के लिए Ask या AI सहायक।
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